我一直看好中国商业地产的前景。前十年是住宅地产，后十年或者后二十年一定是商业地产。为什么这么说：

从宏观角度：

一、商业地产是中国商业繁荣的映射。看好商业地产，其实更多是看好中国未来20年的商业繁荣，只要中国仍旧按照现在的发展态势，企业的繁荣壮大，人民日益增长的财富，这些就是写字楼和商业繁荣的基本底层逻辑。有钱就要消费，企业壮大就需要办公空间。随着城市更新的升级，这一部分的需求日益旺盛。

二、目前全球最大的商业地产公司仍旧是国外的几个大的商业地产公司，美国的西蒙、澳洲的西田、新加坡的凯德，这些都是发达国家。当然，我们目前国内的万达也逐步跻身到全球前几位，他们的财富积累和专注商业地产，可以给我们看到商业地产是具备较大的增长空间的。

三、目前国内城市更新项目，尤其是一线和准一线城市对于城市更新项目，尤其是大盘项目，都明确了商业地产的规模比例，比如广州要求城市更新商业性质土地不少于50%，东莞甚至提出60%比例以上，国家和地方政府越来越意识到买卖土地只是一锤子买卖，商业地产未来持续的经营才是城市发展的发动机，政策的导入会让商业地产项目迎来更大的曙光。

那为什么会有很多人对商业地产前景感觉不够明朗或者唱衰呢，个人觉得最大的原因就是现在的中国大部分做商业地产是不赚钱的，甚至是亏钱，亏大钱。

除了极个别的国内开发商专注商业地产赚了钱，大部分的开发商是不赚钱的，我们一贯的意识，开发商通过住宅卖地来填补商业的亏空。因此拿一块综合体地，要算两笔账，一笔是住宅的账，一笔是商业的账，只有住宅的盈利可以填补商业的亏空，同时还有部分利润，这个地块就是可以拿的，否者可以直接放弃。随着竞争的激烈，不少开发商出于现金流和规模的考虑，即使两笔账都不赚钱，仍旧高价拿地，赔本做吆喝。

所以商业地产不赚钱的最核心原因是什么：不是商业地产这个行业不赚钱，不是管理者不懂管理，最核心的原因就是地价太贵了。因为住宅的高暴利，导致开发商直接炒高地价，进而导致商业地块价格居高不下，从而导致商业行业投资额巨大，经营账无论怎么计算都无法弥补。这才是根本原因。

所以，住宅地产没落虽然短时间会对商业地产有毁灭性打击。但长期来看，更多真正懂经营，懂商业的类似西蒙等商业地产公司会良性进入，用合适的成本来获取更优质的商业地产。商业是需要长期稳定的投入和持续的经营，是一个长期生意，住宅是一个短周期的一次性产品。由于住宅前十年的火爆，导致商业永远附庸在一个粗人的背后。就如一个暴发户养着一批艺术家，暴发户的目的只是为了充门面，你们按照我的想法去做就好了，艺术家其实充当的只是一批写手而已。只有真真让艺术家来做主人，用艺术的经营眼光去经营商业，商业的未来才会更美好。