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投资的新热点——写字楼为何受追捧2015-03-18 18:15:05 猎房网


今年来受国家房地产调控政策的强势来袭,住宅投资需求再次受到打压,却为写字楼市场提供了难得一遇的机会,越来越多的投资者开始将目光瞄准写字楼市场,写字楼市场将再掀投资热,许多专业投资者和有投资意识及经济实力的个人,都加入了投资写字楼尤其是高档写字楼的行列。写字楼裙楼商业一改高端姿态,从幕后走向前台,从寄生走向互动,有力地印证了这一点。




一:投资的目的有两个:

1、抗通胀,从去年下半年开始,通货膨胀就越演越烈,今年前两个月物价上涨超过5%,按这样下去,权威专家预测通涨可能会持续两年。如果手上的资本不变成具有很强抗通涨性的商品,货币贬值就会越来越厉害。(最近很多热钱不断涌入中国,涌入楼市,就是最直接的表现)

2、让货币增值,(增值的最好表现为对稀缺资源的占有,让土地等不可复制的资源不断升值,抢占核心地段就抢得了先机)。我们所持有的物业就是拥有一个美好的未来)

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二、房价和租金上涨的理由:

1、需求远大于供应:从2012年第一季度开始,我国商业地产市场有比较好的发展,主要是因为随着实体经济的恢复,城市化进程进一步加快,商业用房跟整个居民的消费层显著相关,经过大规模的经济刺激计划,中国经济软着陆的预期已经取代了前几月的悲观共识,因此中国商业的下一轮发展以及企业的扩展预期相对明显,写字楼市场的春天即将到来。

2、随着大企业扩展计划的实施,对高档写字楼的需求会越来越大(乎合自己的企业形象,交通便利,又能满足办公的需求),所以要投资就要投高档写字楼。

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三、一个城市的经济增长核心:

1、中央商务区CBD,企业办公的首选之地,以后这些地方就会形成集群效应和总部效应。需求远大于供应:从2012年第一季度开始,我国商业地产市场有比较好的发展,主要是因为随着实体经济的恢复,城市化进程进一步加快,商业用房跟整个居民的消费层显著相关,经过大规模的经济刺激计划,中国经济软着陆的预期已经取代了前几月的悲观共识,因此中国商业的下一轮发展以及企业的扩展预期相对明显,写字楼市场的春天即将到来。

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四、商业地产与住宅的比较

1、在更严的房地产调控政策出台的情况下,住宅市场逐渐失去投的杆杠和价值,第一,在调控下房价不可能出现暴涨或暴跌,房市会驱于平稳发展。第二,二套房首付比例提高到六成,二手房二套提高到八成,第三套要全款支付或禁止购买。

2、商业地产未收调控影响,首付比例仍然是五成,利息1.1倍与二套房持平,明显投资商业比房产成本更低。

3、商业地产可在短期内见效,同样是100万的房产,写字楼可租用8000每月以上,而住宅最多只能租到2500左右。随着需求的增大,房价和租金也跟着上扬。写字楼3年内房价可得到50%100%的回报。


一、企业的关注点

1、写字楼的商业价值成亮点


商务区写字楼底商更有可能成为区域商业中心,加速城市商业结构多中心。处在市中心的黄金区域的写字楼,由于聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施而始终成为企业青睐的首选区域。大企业集中的区域同样具有区位优势,能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动,在价值链分工中,占据“高端”地位,获取更高的利润回报,不但能够补偿其较高的费用成本,而且能够提升本区域的产业水平,扩大本地区经济总量,提高区域经济竞争能力。

2、交通顺畅


在将时间和成本等同的今天,交通是否顺畅已经成了企业最关心的因素之一。交通甚至会改变城市人口的经济行为、居住选择、空间概念。交通在完善城市空间布局方面发挥着重要作用,地铁、轻轨向郊区拓展并延伸,在时空范围内缩小了城市的体积,同时在经济上有放大了城市的功能。一座再现代化的写字楼如果周边没有顺畅的交通条件,那么它就失去了市场竞争最有力的武器。


3、配套设施


政府和企业都已意识到,配套设施完善的建筑综合体对于一个区域的意义,它不仅仅是代表着形象,同时也是人气的聚集、商务元素的流动,同时它更是满足办公需求必不可少的一种建筑形态。建筑综合体已经成为商务中心区最精华的浓缩版。各种活跃的经济元素更是追身而至。
配套设施完善的建筑综合体一般都具有超大规模,这里所说的超大规模,不仅是指建筑体积本身比较大,而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面,不仅是写字楼建筑本身的规模要大,而且必须要有强大的综合配套,经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间

4、硬件设施


就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样,在写字楼方面追求的硬件,更多的是科技与创新。国际5A写字楼,似于酒店星级评定的方法。那么,什么是5A智能化呢?一般是指:

OA(办公智能化)

BA(楼宇自动化)

CA(通讯传输智能化)

FA(消防智能化)

SA(安保智能化)

除此之外,还包括其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统等。

5、软件设施


写字楼的运作要想取得成功,除了良好的硬件作基础,还需要好的软件做支撑。对客户进行人性化的服务及物业管理,有助于提升写字楼品质,增强市场竞争力。



二.个人投资的关注点


1、写字楼回报率


一个写字楼投资的关键点,具体到数据上就是投资回报率。比较投资方案的唯一依据,就是投资回报率。根据“戴德梁行”国际房地产顾问“五大行”之一给出的国际理财公式:年收益X15年=房产购买价。如果一个项目能在15年左右的时间段内通过租金收益收回购房款,表明该项目具有不错的投资价值。而根据这一方法估算,年回报率=每平方米的租金÷每平方米的售价X12个月


2、写字楼的投资前景


1、租金收益

目前相对于其它产品,写字楼的租金回报率相对较高,不过项目的租金收益情况与项目所在地有很大关联性,一般情况下,中心区写字楼项目租金稳定、出租率较高,租金回报率也相对较高。


2、增值收益

房价上涨产生了房子的差价收益,近几年的涨幅处于一个快速上涨的过程中年均增幅基本都会突破10%其中2012年达到了历年的峰值初步估算涨幅在30%以上增值收益的快速增加吸引投资客蜂拥而至房价涨幅与所在区域具有较大的关联性一般情况下中心区写字楼的房价涨幅要略逊于新兴区,因为中心区周边设施基本成形升级余地不大而新兴区则有较大的升级潜力,与住宅产生并驾齐驱的涨势。



通过以上分析,初步建议如下:


1、投资郊区写字楼,房价涨幅空间较大,主要通过房子增值作为收益,不过目前来说,风险较大,面临很多不确定性因素,不建议作为投资方向。


2、投资中心区写字楼,主要通过长期持有作为收益,5年期内的投资收益与银行同期利息额相近,长期收益稍好,可作为投资方向。