房地产市场处于衰退周期 还能够托起经济的底吗？2021-04-05 00:00:00 猎房网

      鉴于经济底尚未触及，房地产市场作为曾经的支柱行业，虽然已不可避免处于衰退周期，但政府在努力拉抬。房地产市场能托起经济底吗？笔者认为是不乐观的，中国房地产市场当前高库存、需求被透支，土地市场正在冷却。
　　上周在《A股的政策暖风》中提及“近期的一系列信号可能是新一阶段的政策暖风，2009年的股指高点被攻克时机已经成熟了”。果不其然，3月17日，上证综指6年前的高点3478点终于被突破了。
　　3478高点突破之前，股指四次临近却又折回。而“两会”期间央行行长周小川和证监会主席肖钢的相关表态、人力资源和社会保障部酝酿养老金入市，财政部推出万亿地方债务置换方案等，对于A股而言，幸福似乎来得太快太猛烈。
　　经济依然没有企稳的迹象，股市上涨合理吗？证监会新闻发言人3月20日的一席话算是做了总结甚至背书，“近期股市上涨，是市场对经济增长‘托底’、金融风险可控的认同，也是全面深化改革、市场流动性充裕、资金利率下行、中小企业上市公司盈利情况改善等多种因素的综合反映，有其必然性与合理性。”

　　为何政府不再担心股市火热妨碍经济的复苏？更重要的在于这句话：“未来股市的平稳健康发展，对于增强经济发展信心，扩大直接融资规模，加快经济转型升级意义重大。”

　　说得直白些，此时的中国经济需要金融市场来反哺，金融市场也正在输血实体经济。这组数据某种意义上说明这一点——2015年初至3月19日，自然人投资者大幅净买入A股4701亿元，各类专业机构投资者净买入782亿元，一般法人机构净卖出A股5483亿元。
　　虽然无法保证产业资本从股市中套现的数千亿资金都会进入实体经济，但结合政府工作报告中对注册制的表述，以及对创新创业的鼓励来看，中央政府正改变曾经对于经济和股市之间关系的认识。一言以蔽之，股市向上的政策底进一步确立了。
　　金融市场的熊牛转换需要坚实的底部基础，一般需要依次经历政策底、市场底、经济底，以及盈利底。以上轮熊牛转换为例，政策底2008年9月出现，市场底在当年11月出现，在2009年一季度出现了经济底，最终在2009年6月出现了上市公司盈利底。
　　就目前而言，政策底和市场底皆已出现，但从近期的经济数据来看，经济底远未出现。如1~2月规模工业增加值同比增6.8%，创2009年来新低；固 定资产投资同比增13.9%，增速创13年新低；社会消费总额同比增长10.7%，创9年来新低；房地产开发投资同比增10.4%，为5年半来新低。

　　国务院发展研究中心副主任刘世锦近日表示，今明两年将是中国经济由高速增长向中高速增长探底的时期，也有可能出现过快下滑的危险，因此要做好“过冬”的准备。

　　鉴于经济底尚未触及，房地产市场作为曾经的支柱行业，虽然从2014年已不可避免地处于衰退周期中，但政府依然在努力拉抬。

　　3月20日，住房和城乡建设部部长陈政高强调“增加公积金贷款额度”，这被视为楼市新政的信号。3月21日，住建部召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。
　　有消息称住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，文件目前已得到财政部和央行支持。该文件的核心包含两点：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。
　　房地产市场能托起经济的底吗？笔者认为是不乐观的，中国房地产市场的当前问题依然是高库存、需求被透支，土地市场正在冷却。
　　从2月70大中城市房价数据看，房价已连跌10个月；环比看66城市继续下跌；同比看69城市下跌，下跌最多的城市1年内已下跌11%；春节回乡置业潮支撑了部分三线城市的商品房销售，但显然难以持续。
　　土地市场正在逐步冷却，虽然存在季节性因素。2月全国各类土地推出5597幅，供应面积环比下滑22%，同比下滑40%，全国302个城市各类土地成交2573幅，环比、同比分别下滑45%和39%，为近几年以来的月度新低。
　　房价和地价是互为循环推动的，一旦土地市场冷却，2015年的房价形势比2014年更糟糕。
　　市场欢呼房地产救市政策的推出，但请别忘了，从2014年4月起，从地方政府到中央政府，房地产市场的救市一直就没有停止过，从开放户籍限制到40多个城市取消限购，再到首套房贷新政乃至降息，但这些并未能有效阻止房价的下跌。
　　笔者在新着《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中，从供给与需求、人口结构变迁、1998年房改以来的房价周期等角度推演，本轮衰退既无外部的重大冲击，也无严厉的内在政策压制，市场本身主导的房价衰退将至少持续至2017年左右。
　　本轮房价调整时长已超前两轮，去年10月~12月首套房贷新政和降息效应推动小反弹目前来看只是昙花一现，未来看则是衰退周期中的一朵浪花，所谓趋势即是不以人的意志为转移的。