看清海外商业地产“投资的沼泽地”2015-03-18 16:01:16 猎房网

目前，国内投资者资金相对充裕，但投资渠道有限，加上一二线城市的限购政策、国内外信贷环境差异、人民币升值及金融危机后海外资产估值偏低等因素，使个人投资者、房地产企业及机构投资者最近几年不约而同地转向了海外房地产市场。

其中，国内个人投资者活跃于投资海外房地产的主要动机也已由传统的移民及子女教育延伸至资产保值及增值，于是更具投资性质、还未被充分挖掘的海外商业地产逐渐成为热点。

根据中国当前可投资资产超过一千万人民币的高净值人群的资产规模估算，未来或有1.1万亿人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。仅就海外商业地产而言，2012年全年中国直接投资额达40亿美元，较2011年增长33%，2013年上半年，就有来自中国投资者的10亿美元资金涌入伦敦办公楼市场，19亿美元投注到美国商用房地产。目前，国外商业地产主要以持有为主，相较于租用商业地产，更多投资者更愿意购买商业地产以获得长期租赁收益率。

资金大举进军海外商业地产领域，形成一股商业地产投资热的同时，国内海外房产投资中介却仍将海外住宅作为投资“重头戏”，国内投资者仍处于缺乏国外商业地产投资政策、法律、渠道、具体项目回报率等资讯的状态。专家认为，国内房产投资者，可以参考海外房地产的涨跌循环轨迹与利息调控周期的吻合程度，来选择合适的时机介入海外房地产市场。

投资考核参量多

在投资商业地产目的地方面，美国、加拿大、澳大利亚、瑞典成为了境内居民海外投资的首选。

这些国家具有市场容量大、物业价格相对较低、商业地产增值潜力和现金收益大且持续稳定、较少限制海外资本投资本地物业等优势，是中国个人投资者进军海外的主流选择。中国机构投资者的目光主要集中于投资回报稳定的核心商业项目，比如国际门户城市的优质写字楼物业，个人投资者也可在与国内地域毗邻、文化背景近似的新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场寻找机会。

投资海外商业地产还需要考虑税收政策、拥有成本等多种因素，并非每个有能力在海外置业的投资者都适合到当地购买商业地产，现在相当一部分人把在海外购买商业地产当成单纯的投资行为，缺乏实地考察就出手购买，投资过于草率冒险。个人投资者一定要把握恰当的入市时机，避免盲目跟风。通过选取恰当的当地合作伙伴、有经验的本地员工、借助房地产专业咨询机构等方式，深入掌握海外房地产市场知识，缩短学习曲线。同时，还应充分做好风险管理，评估直接及间接投资房地产的优势及劣势，以选择最佳投资组合。

“政策风险”永远是投资者考虑的最大风险。如2010年日本北海道制定法规，限制中国等外国投资客购置地产，让一批投资客直呼“过河拆桥、翻脸不认人”。这只是国际社会面对中国购房团“购买济州”、“购买日本”、“购买曼哈顿”等举措而产生恐慌和反弹的一个例子，而且日本并不是第一例抬高投资门槛限制中国资本流入的国家。涉及到土地买卖问题，包括南美、巴西、南非等国家都显得很谨慎，因为这不仅关乎房地产市场的健康发展，房价上涨还将影响到民生，进而引出更多政治和社会安全等方面的问题。业内专家表示，一些国家之所以对中国投资客购买房地产从政策支持到政策限制，是因为他们最初低估了中国投资者的购买力。这也说明，海外商业地产投资必须考虑政策稳定性，找准最佳投资，警惕在某个高点可能出现的政策拐点。

投资海外商业地产寻找的中介机构应该有相应资质及成功案例，考虑实际需求，看准之后再出手。一些机构从追求卖房成交出发，在宣传中可能会存在夸大或者隐瞒的现象，买房人应注意辨别。此外考虑到当地的物价、人力资源价格等因素，同时还要注意“中外有别”。投资移民相关办理手续复杂，投资者一定要认真研究移民国的法律和政策，最好能通过海外的亲戚、朋友或者可靠的中介机构了解清楚当地税收、移民等政策。